Z tego felietonu dowiesz się...
Najem mieszkania a podatek dochodowy – podstawowe pojęcia i zakres obowiązków
Czym jest najem prywatny, a czym najem w ramach działalności gospodarczej
Dochody z najmu mieszkania można opodatkować jako najem prywatny albo jako najem w ramach działalności gospodarczej. To rozróżnienie jest kluczowe, bo wpływa na formularz PIT, sposób rozliczenia kosztów i obowiązki w trakcie roku.
Najem prywatny (najem poza działalnością) to sytuacja, gdy:
- nie masz zarejestrowanej działalności gospodarczej (brak wpisu w CEIDG) albo masz, ale najem nie jest w jej ramach,
- wynajmujesz mieszkanie/y jako zarządzanie własnym majątkiem prywatnym,
- skala i sposób najmu nie wskazuje na typowo „biznesowy” charakter (np. brak biura, pracowników, rozbudowanego marketingu wykraczającego poza proste ogłoszenia).
Najem w ramach działalności gospodarczej to już element biznesu. Typowy przypadek: wpis do CEIDG, odpowiednie PKD (np. 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi), rozliczanie przychodów z najmu razem z innymi przychodami firmy, ewentualny ZUS, księga przychodów i rozchodów lub księgi rachunkowe.
Granica między najmem prywatnym a działalnością nie jest oparta wyłącznie na liczbie mieszkań. Można wynajmować kilka lokali i nadal być w najmie prywatnym, o ile nie ma cech zorganizowanej, ciągłej działalności gospodarczej (systematyczne rozszerzanie, obsługa jak w hotelu, skomplikowany marketing). Fiskus bada całokształt: sposób działania, powtarzalność, nastawienie na zysk i zorganizowanie.
Przy rozliczeniu rocznego PIT temat najczęściej dotyczy najmu prywatnego, bo tam pojawia się wybór między ryczałtem a skalą. Przy działalności zasady są inne – najem jest tylko jednym z przychodów firmy i rozlicza się go razem z pozostałymi.
Kto jest podatnikiem przy najmie – właściciel, współwłaściciele, małżonkowie
Przychód z najmu przypisuje się zasadniczo temu, kto jest właścicielem (lub współwłaścicielem) mieszkania. W praktyce podatnikiem może być:
- właściciel lokalu (osoba fizyczna),
- współwłaściciele – każdy rozlicza swoją część zgodnie z udziałem,
- małżonkowie – przy wspólności majątkowej mogą wybrać, że całość przychodu rozlicza jedno z nich,
- użytkownik wieczysty lub osoba, która ma inne prawo do pobierania pożytków (np. użytkowanie).
Jeżeli lokal należy do kilku osób (np. rodzeństwo po spadku), to co do zasady każdy z nich wykazuje przychód z najmu w swojej części. Przykładowo: trzech współwłaścicieli